最高法院：建设工程价款优先受偿仅限建筑物本身的折价拍卖款，基于房地一体处置原则，不享有建筑物占用的相应土地价款

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裁判要旨

建设工程价款优先受偿仅限建筑物本身的折价拍卖款，基于房地一体处置原则，不享有建筑物占用的相应土地价款

实务要点

第一、建设工程价款优先受偿权本质上一种顺位权，即承包人对其人工材料形成物化的建筑物折价拍卖价款的受偿顺序，仅“建筑物”本身折价拍卖款的交换价值优先受偿，当“房地一体”处置情形下，土地折价拍卖所对应的价值，承包人不享有优先受偿权。广东高院发布的执行案件裁决要点案例（2019年第10期），裁决要点：土地和地上建筑物、构筑物属于不同的物。建设工程承包人所享有的工程款优先受偿权的范围应限于地上建筑物、构筑物，不及于该土地使用权。但在实现工程款优先受偿权时，不能仅拍卖、折价其建设工程部分，而是必须贯彻“房地一体”原则，对建设工程及相应部分建设用地使用权一并处置，但必须区分建设工程价值与建设用地使用权价值，在建设工程价值范围内优先清偿工程款。因此，利害关系人（另案债权人）以建设工程承包人对建设工程占用范围的土地不享有工程款优先权为由，要求执行法院分别评估建设工程及土地使用权的价值的，应予支持。

第二、我们注意到，当土地抵押权人实现抵押权，地上建筑物基于“房地一体”处置，土地抵押权人同样对地上新增建筑物折价拍卖款无优先受偿，关键点在于“新增建筑物“，即土地抵押权设立时，是否存在地上建筑物。理由是《物权法》第二百条建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。最高法院评价“根据物权法第二百条规定，“房地一体”应当理解为针对处置环节，而不能将建筑物与土地使用权理解为同一财产。因此，虽然对房地产一并处分，但应当对权利人分别进行保护。根据《合同法》第二百八十六条规定精神，建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。建设工程的价款是施工人投入或者物化到建设工程中的价值体现，法律保护建设工程价款优先受偿权的主要目的是优先保护建设工程劳动者的工资及其他劳动报酬，维护劳动者的合法权益，而劳动者投入到建设工程中的价值及材料成本并未转化到该工程占用范围内的土地使用权中。“参考案例广东高院：抵押设立后土地上新增建筑物应与土地使用权一并处分，抵押权人对新增地上建筑物变价所得款不享有优先受偿权

第三、基于“房地一体”原则，司法实践处理规则：一是土地设定抵押的，地上建筑物一并抵押，基于房地一体原则根据法律直接规定，不需另外单独抵押登记，理由是《物权法》第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。该规定遵循了房地产交易中“房随地走”和“地随房走”的双向统一原则，其立法旨意在于重申房地一体的原则，防止引发抵押权实现时的困境，使债权人的利益受到损害。以下两则实证案例分别是：①土地设立抵押时，已存在的地上建筑物未办理抵押登记，地上建筑物是否属于抵押财产的范围。参考案例江苏高院：仅土地抵押登记，地上建筑物未办理抵押登记，根据房地一体原则直接推定抵押权人对地上建筑物享有优先受偿权。②建筑物设立抵押时，建筑物占用范围的土地使用权未办理抵押登记，土地使用权是否属于抵押财产的范围。参考案例最高法院：只办理房屋抵押登记，未办理土地使用权抵押登记，相应的土地占用范围一并抵押，抵押权人优先受偿权及于土地。

第四、工程价款优先受偿权的执行程序方面，正因为工程价款优先权本质是价款的分配顺位，通常绝大部分利害关系人以执行行为异议体现，进而引导执行复议救济，依据是《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（三）》34.案外人以其对执行标的物享有建设工程价款优先受偿权为由，提出执行异议以及由此引发的执行异议之诉，请求排除执行的，适用《民事诉讼法》第二百二十五条规定进行审查，并裁定驳回其异议，告知其直接向执行机构主张行使优先受偿权。参考案例广东高院：工程款优先受偿权是工程拍卖折价款分配的顺位权，并非建筑工程能否拍卖，以优先受偿权为由排除执行不予支持。涉工程价款优先权很少形成执行标的异议，但是，在某些特殊情形下，例如建设工程（含土地）拍卖处置流拍，执行机构裁定以物抵债申请执行人，案外人认为以物抵债处分行为实质性侵害工程价款优先受偿权，进而导致优先权落空，执行异议救济是导入分配方案异议还是执行标的异议。

案情介绍

一、宝业公司与金巢公司建设工程施工合同纠纷一案，上海仲裁委员会调解书，金巢公司就系争工程分期向宝业公司支付工程款共计人民币13620万元及相应利息，宝业公司对工程款债权享有就系争工程拍卖、变卖所得价款优先受偿的权利。

宝业公司向上海二中院申请执行，经委托评估，确定涉案土地和在建工程的评估价总价为15300万元，起拍价为10710万元，经网拍一拍流拍。2018年9月6日，上海二中院发布第二次网拍公告，起拍价为8568万元，宝业公司以起拍价竞拍成交，并以其对金巢公司享有的工程款债权冲抵拍卖款。

杭州银行提出执行异议，该行对案涉土地设定抵押权，并经法院调解书予以确认，故对土地拍卖价款享有优先受偿权。宝业公司对在建工程享有优先受偿权，其优先权不包含土地使用权拍卖价款。故请求停止向宝业公司优先分配案涉土地使用权的拍卖款，该款项应分配给该行。

杭州银行与金巢公司、陈光泰金融借款纠纷一案，上海虹口法院（2017）沪0109民初18759号民事调解书确认，金巢公司归还杭州银行借款本金1800万元及利息等；杭州银行对涉案土地使用权予以折价，或者对拍卖、变卖所得价款优先受偿。

二、上海二中院认为，本案所涉在建工程在涉案土地上建造，无法独立存在。基于房地一体原则，二者各自的价值难以区分。故杭州银行提出的宝业公司享有的建设工程价款优先受偿权不及于涉案土地的主张不能成立。上海二中院作出（2019）沪02执异5号执行裁定驳回杭州银行异议请求。

三、上海高院认为，根据已经生效的仲裁调解书，金巢公司应向宝业公司支付工程款13620万元，上海二中院对案涉土地及在建工程进行网络司法拍卖，经二次拍卖，宝业公司以8568万元竞得。上海二中院上述执行行为符合法律规定。根据《合同法》第二百八十六条规定，宝业公司对建设工程拍卖价款享有优先受偿权，该权利优先于杭州银行对涉案土地使用权享有的抵押权。基于房地一体原则，执行中对被执行人的房产和土地整体拍卖符合实际情况。综上，上海高院作出（2019）沪执复29号执行裁定驳回杭州银行的复议请求。

裁判要点与理由

最高法院认为，本案的焦点问题是，是否应当对涉案在建工程和土地使用权的价值分别确定，并由建设工程款优先受偿权人和抵押权人分别优先受偿。

《物权法》第一百四十六条、一百四十七条规定，建设用地使用权转让的，附着于该土地上的建筑物、构筑物等一并处分，建筑物、构筑物等转让的，所占用范围内的建设用地使用权一并处分。因此，即便房地分属不同权利人，在处置程序中，也应遵循一并处分的原则，以使受让人取得完整的土地使用权。本案中，上海二中院基于“房地一体”原则对涉案在建工程及占用范围内的土地使用权进行整体拍卖，符合法律规定。但根据物权法第二百条规定，“房地一体”应当理解为针对处置环节，而不能将建筑物与土地使用权理解为同一财产。因此，虽然对房地产一并处分，但应当对权利人分别进行保护。根据《合同法》第二百八十六条规定精神，建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。建设工程的价款是施工人投入或者物化到建设工程中的价值体现，法律保护建设工程价款优先受偿权的主要目的是优先保护建设工程劳动者的工资及其他劳动报酬，维护劳动者的合法权益，而劳动者投入到建设工程中的价值及材料成本并未转化到该工程占用范围内的土地使用权中。因此，上海高院和上海二中院以涉案房地产应一并处置为由，认定宝业公司享有的工程款优先受偿权及于涉案土地使用权缺乏法律依据，在对涉案房地产进行整体拍卖后，拍卖款应当由建设工程款优先受偿权人以及土地使用权抵押权人分别优先受偿。本案涉案房地产经过拍卖后，宝业公司以8568万元价格竞买，对于拍卖款中属于土地使用权的部分，应当由杭州银行优先受偿。鉴于该部分款项数额不清，由上海二中院重新依法确定后，由宝业公司和杭州银行分别优先受偿。

上海高院复议裁定、上海二中院异议裁定适用法律有误，认定事实不清，应予撤销。裁定撤销上海市高级人民法院（2019）沪执复29号执行裁定；撤销上海市第二中级人民法院（2019）沪02执异5号执行裁定；本案由上海市第二中级人民法院重新审查。

标签：执行异议丨执行复议丨执行监督丨优先受偿权丨工程款
案例索引：最高人民法院（2020）最高法执监470号“杭州银行股份有限公司上海虹口支行、浙江宝业建设集团有限公司建设工程施工合同纠纷执行审查类执行裁定书”（审判长向国慧审判员薛贵忠审判员熊劲松），载《中国裁判文书网》（20200325）。

法律依据

《民事诉讼法》

第二百二十五条  当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。

《物权法》

第一百四十七条  建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。

第一百八十二条  以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。

第二百条  建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。

《合同法》

第二百八十六条  发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

第二十三条  查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》法释[2002]16号

上海市高级人民法院：
你院沪高法[2001]14号《关于合同法第286条理解与适用问题的请示》收悉。经研究，答复如下：
一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。
四、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。
五、本批复第一条至第三条自公布之日起施行，第四条自公布之日起六个月后施行。
此复。

《广东省高级人民法院关于在审判工作中如何适用〈合同法〉第二百八十六条的指导意见》

4、承包人只能对其所建设的建设工程主张工程价款优先受偿权。
承包人对于其参与建设的学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗设施和其他社会公益设施，不享有建设工程价款优先受偿权。

《最高人民法院关于适用<民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》

第十五条  案外人对执行标的主张所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。

《江苏省高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的解答》

18、承包人行使建设工程价款优先受偿权的方式如何认定？
承包人通过提起诉讼或申请仲裁的方式，主张建设工程价款优先受偿权的，属于行使建设工程价款优先受偿权的有效方式。
承包人通过发函形式主张建设工程价款优先受偿权的，不认可其行使的效力。

《江苏高院民一庭执行异议之诉案件审理指南》

二十四、案外人以其享有建设工程优先权为由提起执行异议之诉的，如何处理？
建设工程优先受偿权的本质是以建设工程的交换价值担保工程款债权的实现，也就是说，建设工程优先受偿权只是一种顺位权，不能达到阻却执行的效果。因此，人民法院对建设工程采取强制执行措施时，案外人不能以其对该建设工程享有优先受偿权为由提起执行异议之诉要求停止执行，而只能在执行程序中向执行法院提出优先受偿的主张。如果执行法院以案外人不享有优先受偿权为由对其主张不予支持的，由于优先受偿权属于主债权的从权利，需要在主债权确定、且符合优先受偿权条件的前提下方可行使，故案外人可以另行提起诉讼主张实现建设工程优先受偿权。案外人提起诉讼的，执行法院应当中止执行。

《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（三）》

34.案外人以其对执行标的物享有建设工程价款优先受偿权为由，提出执行异议以及由此引发的执行异议之诉，请求排除执行的，适用《民事诉讼法》第二百二十五条规定进行审查，并裁定驳回其异议，告知其直接向执行机构主张行使优先受偿权。
被执行人或其他债权人对其行使优先受偿权提出异议的，适用分配方案异议及执行分配方案异议之诉程序处理。案外人的权利主张同时符合下列情形的，应予以支持：
（1）案外人系案涉建设工程承包人或实际施工人；
（2）案外人在案涉建设工程被采取强制执行措施前已经通过诉讼或仲裁方式行使建设工程价款优先受偿权，或者在提出执行异议时尚未超过行使建设工程价款优先受偿权的六个月期限。

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